Włochy-ziemia (nie)obiecana?

Przyjmując za wyznacznik popularności dzielnicy cenę za metr kwadratowy mieszkań położonych w jej obrębie, można uznać, że Włochy obok Targówka, Białołęki i Wawra należą do najmniej atrakcyjnych rejonów Warszawy. Z czego wynikają niższe stawki na rynku włochowskich nieruchomości?

Włochy to dzielnica o wielu twarzach. Stare i Nowe Włochy to dominacja zabudowy jednorodzinnej, Okęcie to sąsiedztwo lotniska i wielkie niezagospodarowane tereny, Raków to bloki z wielkiej płyty. Analizując ceny mieszkań należy mieć na uwadze tę heterogeniczność.

Według danych z marca 2008 r. średnia cena za metr kwadratowy nowego mieszkania we Włochach kształtuje się poniżej średniej warszawskiej, bo na poziomie ok. 7120 zł. Taniej jest tylko na Białołęce, Targówku i Wawrze.

Lokalizacja                         cena min. m2    cena maks. m2           średnia
Aglomeracja Warszawska         4849 zł.       24 039 zł.                    7720 zł.
Aglomeracja bez Warszawy      4849 zł.         9924 zł.                     6400 zł.
Warszawa                                5350 zł.       24 039 zł.                    8420 zł.
Bemowo                                  7450 zł.       13 183 zł.                    8150 zł.
Białołęka                                  5350 zł.       10 125 zł.                    7065 zł.
Bielany                                    6832 zł.       13 010 zł.                    8368 zł.
Mokotów                                7200 zł.       14 900 zł.                  10 595 zł.
Ochota                                    8000 zł.       12000 zł.                  11 000 zł.
Praga-Południe                        7140 zł.        9500 zł.                      8250 zł.
Śródmieście                           10 520 zł.      24 039 zł.                  15 932 zł.
Targówek                                6970 zł.        7157 zł.                     7026 zł.
Ursus                                       6018 zł.        9086 zł.                     7522 zł.
Ursynów                                  7431 zł.     12 894 zł.                     8643 zł.
Wawer                                     5700 zł.       7828 zł.                      6697 zł.
Wilanów                                   7333 zł.     13 936 zł.                     8559 zł.
Włochy                                    6030 zł.     13 500 zł.                     7120 zł.
Wola                                        7550 zł.     13 384 zł.                   10 902 zł.
Konstancin-Jeziorna                  7479 zł.        8751 zł.                     7897 zł.
Pruszków                                 6306 zł.        6941 zł.                     6608 zł.
Piaseczno                                 5100 zł.         7367 zł.                    6400 zł.
                                                       źródło: Gazeta Wyborcza

Warto zwrócić uwagę na dużą rozpiętość cenową. Podczas gdy sąsiedni Ursus oferuje nieruchomości za maksymalną cenę 9086 zł za m. kw., we Włochach najdroższe mieszkanie kosztuje nawet ok. 13 500 zł za m. kw. Nasza dzielnica ma zatem udział w rynku nieruchomości wysoce ekskluzywnych, jednak niska średnia ogólna cen wskazuje, iż nie jest to udział znaczący.

Na niższe ceny mieszkań negatywnie wpływa chaos architektoniczny w dzielnicy. Zwłaszcza na Starych i Nowych Włochach upychane między domami jednorodzinnymi bloki odpychają część potencjalnych nabywców. Przykładem jest osiedle przy ul. Chrobrego budowane przez firmę Supo. Kilka nowych budynków, łącznie 100 lokali, będzie sąsiadować z domkami o niskiej zabudowie. Brak spójnej wizji przestrzeni budzi bezsilność mieszkańców. – A co na to mam poradzić? – mówi młoda mieszkanka jednego z  bloków na ul. Dźwigowej. – Nie dawno tu zamieszkałam, ale w przyszłości również przeprowadzę się do domku – uśmiecha się – ale na pewno do takiego z większym ogródkiem, więc pewnie poza Warszawą. Również na Okęciu budując dom nigdy nie wiesz, czy na działce tuż obok stanie domek jednorodzinny, kilkupiętrowy blok, siedziba firmy, czy inna nieruchomość komercyjna. Możliwość posiadania w przyszłości uciążliwego sąsiada skutecznie odstrasza.

Czynnikiem w wysokim stopniu determinującym cenę mieszkania jest jego lokalizacja i czas dojazdu do centrum. Włochy pod tym względem wypadają całkiem nieźle. – Dojazd na Politechnikę Warszawską w godzinach porannego szczytu nie zajmuje mi więcej, niż 45 minut – mówi Kamila Soćko mieszkanka osiedla Floryda. Otwarta na początku stycznia estakada nad rondem Dudajewa zdecydowanie przyspieszyła przejazd w kierunku Śródmieścia. Mieszkańcy okęckiej części Włoch również nie mają powodów do zmartwień. Dojazd do centrum tramwajami numer 7, czy 9 zajmuje im nie więcej, niż pół godziny.

Dla potencjalnych mieszkańców ważna jest również infrastruktura usługowa i edukacyjna. W porównaniu do Mokotowa, czy sąsiedniej Ochoty, Włochy prezentują się blado. Ale porównując naszą dzielnicę do intensywnie rozbudowujących się osiedli jak Wilanów, czy Białołęka wypadamy zdecydowanie korzystniej. Mamy znacznie więcej przedszkoli i szkół, sklepów spożywczych, a także punktów usługowych jak np. salony fryzjerskie.

Na ceny mieszkań ma wpływ także historia dzielnicy. Włochy w swojej okęckiej części były dzielnicą przemysłowo-składową, co ograniczało budowę osiedli mieszkaniowych. Mieszkańcy, którzy budowali się jeszcze dwadzieścia lat temu byli zobowiązani do prowadzenia „przydomowej” działalności gospodarczej. Stąd tak wiele charakterystycznych budynków, w których na parterze znajdują się warsztaty, punkty usługowe, czy sklepy. Obecnie już takiego wymogu nie ma, co da się zauważyć szczególnie w okolicach ul. Malowniczej, gdzie powstaje lub odnawianych jest wiele domków.

Nie można także zapomnieć o sąsiedztwie lotniska. Naturalna uciążliwość i wymuszenie niskiej zabudowy w jego najbliższym otoczeniu nie sprzyja zainteresowaniu nowymi osiedlami mieszkaniowymi. Obecnie większość nowopowstających inwestycji na terenie naszej dzielnicy ma charakter biurowo-magazynowy. Po obu stronach Alej Jerozolimskich i Alei Krakowskiej jak grzyby po deszczu wyrosły biurowce, centra handlowe czy sklepy wielkopowierzchniowe. Centra handlowe i siedziby firm w najatrakcyjniejszych częściach Włoch windują bardzo mocno ceny gruntów. Metr kwadratowy ziemi przekroczył cenę 2 tys. zł. Powoduje to, że przy obecnych cenach, dużym deweloperom bardziej opłaca się budować na wielkich powierzchniach w innych dzielnicach Warszawy.

W ostatnich latach coraz częściej o wysokiej cenie mieszkania decyduje także prestiż okolicy. Włochom daleko do marki takich dzielnic jak Żoliborz czy Mokotów. Włochy nie należą do grona tradycyjnie „warszawskich” dzielnic. Nie kojarzą się na pierwszy rzut oka z piękną historią stolicy tak jak Nowe Miasto czy Powiśle, brakuje też klimatycznych rezydencji porównywalnych do tych na Saskiej Kępie czy Żoliborzu oficerskim. Wśród warszawiaków pokutuje określenie „Włochy pod Warszawą”, co najlepiej ilustruje peryferyjne traktowanie tej części miasta. Krzywdzący stereotyp wynika w pierwszej kolejności z nieznajomości okolicy, ale także z braku inicjatywy ze strony chociażby władz samorządowych, które nie robią nic w kierunku budowania lepszego wizerunku Włoch. Teoretycznie każdy potencjalny klient agencji nieruchomości zarzeka się, że nie ulega modzie. Ale czy to nie wielkie billboardy przedstawiające młodych ludzi w luksusowych mieszkaniach czynią z Wilanowa jedną z najbardziej prestiżowych dzielnic, mimo wielkich braków w infrastrukturze i sporej odległości od centrum?

Niższe stawki za mieszkania to również efekt ogólnego wyhamowania szalonego ruchu na rynku nieruchomości w ostatnich miesiącach. W porównaniu do 2006 roku sprzedaż mieszkań na rynku wtórnym znacznie spadła. Podobnie jest w przypadku mieszkań deweloperskich. Przyczyn takiego stanu rzeczy są niebotyczne ceny mieszkań, a także podwyższenie kosztów kredytów  - mówi Marcin Lisiak, z agencji L&S Nieruchomości.  - Bessę na rynku najmocniej odczuwają tańsze dzielnice, w których osiedlają się średnio zamożni mieszkańcy Warszawy. Na towary luksusowe zawsze jest popyt. Mieszkania w Śródmieściu nawet w okresie zastoju cieszą się dużo większym zainteresowaniem - precyzuje.

Tomasz Knapik

Komentarze do tego artykułu są aktywne: . Możesz śledzić odpowiedzi do tego artykułu za pomocą RSS 2.0 kanału RSS. Możesz też pozostawić komentarz. Stowarzyszenie Sąsiedzkie Włochy - wydawca Portalu Informacyjnego Stowarzyszenia Sąsiedzkie Włochy nie ponosi odpowiedzialności za treść wypowiedzi zamieszczanych przez użytkowników. Osoby zamieszczające wypowiedzi naruszające prawo lub prawem chronione dobra osób trzecich mogą ponieść z tego tytułu odpowiedzialność karną lub cywilną. Komentarze są moderowane.

Komentarze użytkowników (1)